Un sous-compteur est un appareil de mesure installé en aval du compteur principal (celui du réseau de distribution). Il ne fait pas partie du réseau géré par Enedis ou GRDF : il appartient au propriétaire du bâtiment. Cette distinction technique conditionne toute la répartition des coûts entre bailleur et locataire.
Sous-compteur et compteur individuel : deux statuts juridiques distincts
Le compteur individuel (électricité, gaz, eau) est rattaché au réseau public de distribution. Il appartient à la collectivité ou au gestionnaire de réseau. Le locataire souscrit un contrat de fourniture d’énergie à son nom et paie directement son fournisseur.
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Le sous-compteur, ou compteur divisionnaire, fonctionne différemment. Installé par le bailleur ou la copropriété, il mesure la consommation d’une partie d’installation (un appartement dans un immeuble, une dépendance, un local annexe) sans qu’un contrat individuel soit ouvert auprès d’un fournisseur. Le bailleur reste le seul titulaire du contrat principal.
Cette différence a une conséquence directe : avec un sous-compteur, le locataire ne reçoit aucune facture du fournisseur d’énergie. La consommation relevée sert uniquement à calculer sa quote-part dans le cadre des charges locatives.
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Qui finance l’installation d’un sous-compteur en location
L’achat et la pose d’un sous-compteur constituent un investissement sur le bâti. Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 classent ce type de dépense parmi les travaux d’amélioration ou de mise en conformité, qui incombent au propriétaire bailleur.
Le locataire n’a pas à financer la création d’un sous-compteur, ni son remplacement en cas de défaillance technique. Cette règle vaut que le sous-compteur mesure l’eau, l’électricité ou le gaz.
En revanche, l’entretien courant et les petites réparations restent à la charge du locataire. Concrètement, cela couvre le nettoyage, le remplacement d’un joint ou d’un filtre accessible sur un sous-compteur d’eau, par exemple. Si le boîtier dysfonctionne ou doit être remplacé, le bailleur reprend la main.
Cas des sous-compteurs connectés
Certains bailleurs installent désormais des modules de télérelève (type Linky ou équivalents pour l’eau) sur leurs sous-compteurs. Ces dispositifs permettent de suivre la consommation à distance et d’affiner la répartition des charges sans relevé physique. L’investissement dans ce module reste à la charge du bailleur, puisqu’il s’agit d’un équipement fixé au bâti.
Le locataire bénéficie d’un suivi plus précis de sa consommation, ce qui réduit les écarts lors de la régularisation annuelle des charges.
Refacturation de la consommation au locataire : règles et limites
Le bailleur titulaire du contrat principal paie l’intégralité de la facture au fournisseur d’énergie. Il récupère ensuite la part du locataire via les charges locatives, sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle.
Le sous-compteur sert alors de base de calcul. Le bailleur relève l’index en début et en fin de période, multiplie la consommation par le prix unitaire facturé par le fournisseur, et impute le montant correspondant au locataire. Trois points encadrent cette refacturation :
- Le bailleur ne peut pas appliquer un tarif supérieur à celui qu’il paie lui-même au fournisseur. La revente d’électricité ou de gaz à un tiers est interdite par le Code de l’énergie.
- La régularisation des charges doit intervenir au moins une fois par an, avec présentation des justificatifs (factures du fournisseur, relevés du sous-compteur) au locataire qui en fait la demande.
- En l’absence de sous-compteur, la répartition se fait au prorata de la surface habitable ou selon une autre clé définie dans le bail, ce qui génère souvent des contestations.
Le sous-compteur apporte donc une transparence supérieure à la répartition forfaitaire. Mais il ne transforme pas le locataire en abonné direct : le bailleur reste légalement redevable du contrat principal.
Régularisation des charges et litiges fréquents autour des sous-compteurs
La majorité des désaccords entre bailleur et locataire porte sur trois situations concrètes.
La première concerne l’absence de relevé contradictoire. Si le bailleur ne relève pas le sous-compteur à l’entrée et à la sortie du locataire, il devient très difficile d’imputer correctement les consommations. L’état des lieux devrait systématiquement mentionner l’index du sous-compteur, au même titre que les index des compteurs individuels.
La deuxième situation touche la différence entre le compteur principal et la somme des sous-compteurs. Les pertes en ligne (fuites sur le réseau interne, consommation des parties communes) créent un écart. Le bailleur ne peut pas imputer cet écart au locataire sans justification. En copropriété, ces pertes sont généralement réparties entre tous les occupants selon une clé votée en assemblée générale.
Contester une régularisation jugée excessive
Le locataire peut demander la communication des factures du fournisseur d’énergie et des relevés de sous-compteurs. Le bailleur dispose d’un mois après la régularisation pour mettre ces pièces à disposition. Si le montant régularisé paraît anormal, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant d’envisager une procédure judiciaire.
- Vérifier que le tarif appliqué correspond au tarif réel du fournisseur, sans marge ajoutée.
- Comparer la consommation relevée avec les consommations moyennes pour un logement de surface équivalente.
- S’assurer que les consommations des parties communes ne sont pas incluses dans la quote-part individuelle sans accord préalable.
Sous-compteur d’eau en location : une obligation dans certains cas
Pour l’eau froide, la loi impose l’individualisation des frais dans les immeubles collectifs d’habitation. Le propriétaire doit installer des compteurs individuels ou, à défaut, des sous-compteurs d’eau pour chaque logement. Le locataire paie alors sa consommation réelle, relevée sur le sous-compteur, dans le cadre des charges récupérables.
Pour l’eau chaude, l’individualisation est également requise dans les immeubles pourvus d’une installation collective de production d’eau chaude sanitaire. Le sous-compteur d’eau chaude mesure le volume consommé par chaque logement.
L’installation de ces sous-compteurs d’eau reste une dépense du bailleur, y compris leur vérification périodique. Seule la consommation mesurée est récupérable sur le locataire.
La répartition des charges liées aux sous-compteurs repose sur un principe simple : le bailleur finance l’infrastructure, le locataire paie sa consommation réelle. Le sous-compteur ne crée pas de contrat entre le locataire et le fournisseur d’énergie. Il sert de base de calcul pour une régularisation transparente, à condition que les relevés soient effectués et communiqués correctement.
